11 Dic Luis Fuentes: “El rentismo es una causa importante del déficit de vivienda y eso no se ha reconocido”
11 de diciembre 2021/ Los elevados precios de los arriendos están expulsando a muchas familias hacia los campamentos. Tal vez usted crea que eso les pasa sólo a quienes no tienen empleo o están marginados. No es así. Les ocurre a personas con empleos formales a las que simplemente no les alcanza. ¿Qué explica estos precios? El investigador principal CEDEUS, Luis Fuentes, destaca una causa determinante: la transformación de la vivienda en un negocio rentista, debido a la llegada del dinero barato de los fondos de inversión.
¿Por qué los precios de los arriendos son tan elevados en relación al ingreso de las personas? ¿Por qué, pese al gran número de edificaciones, hay déficit de viviendas? A lo largo de estos años en que el problema de la vivienda no ha parado de crecer, se han formulado distintas respuestas. La Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) ha culpado a los permisos municipales y al encarecimiento del suelo. Desde grupos extremos se ha dicho también que todo es responsabilidad de los inmigrantes, los cuales habrían copado la oferta de arriendos de bajo precio.
Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, investigador del Cedeus y responsable del Observatorio del Arriendo, aporta datos para otra explicación que le parece determinante: la transformación de la vivienda “en un bien de cambio más que un bien de uso”; y del arriendo en un negocio para un grupo con muchos recursos disponibles.
Hoy en Chile invierten en este sector personas de ingresos medios y altos; y empresas aseguradoras, inmobiliarias y fondos de inversión. Algunos compran 2 ó 3 departamentos; otros, edificios completos (ver nota principal) para rentar sobre los distintos “productos” asociados a un bien inmueble: compra de suelos, construcción, arriendo, administración de departamentos, leasing. El fenómeno es un tema mundial (hace poco se votó en Berlin a favor de la expropiación de miles de viviendas en manos de empresas privadas) y en Chile el boom comenzó hace diez años.
En esta entrevista, Luis Fuentes revisa la historia de este proceso en Chile, sus consecuencias sociales y los actores que le han dado vida al uso de la vivienda como “vehículo de inversión”.
-En una columna en La Tercera sostuviste que la crisis de acceso a la vivienda no es una particularidad de Chile, sino de prácticamente todo el mundo, especialmente de los países más liberales y financiarizados. ¿Puedes caracterizar el caso chileno?
-Es importante entender que la financiarización de la economía no abarca solamente a este mercado. Ahora, ¿qué caracteriza al área vivienda? Que antes, los bienes inmobiliarios, una casa por ejemplo, se valorizaban por factores como la ubicación o la infraestructura a su alrededor. Si estabas cerca de un parque, del metro, iba ganando precio. La financiarización quiebra esa forma de entender la ciudad y valoriza obras físicas no solamente por su localización , sino por su capacidad de generar flujos de dinero. Eso es lo que compra un inversionista: la capacidad del inmueble de generar una cantidad de dinero en un periodo largo de tiempo.
-¿Cuándo se inició este proceso en Chile?
-Es de larga data en el mundo. En Chile se intensificó con las reformas a los mercados de capitales y los cambios a los regímenes de inversión de las AFP y compañías de seguros. Todas esas reformas (MK1, MK2 y MK3) ampliaron la posibilidad para que los capitales del mercado financiero pudieran invertir en otros activos, porque existían muchas restricciones, nuestro mercado era muy pequeño y estos capitales comenzaban a sobre acumularse. El incentivo de esas reformas fue buscar y mejorar los destinos del capital financiero. Por otro lado, tienes otro fenómeno: el estancamiento de los salarios, de las pensiones y la poca fe que tienen las personas en las AFP. Ello también aumenta la demanda de la vivienda como un activo financiero. Personas que, por ejemplo, calculan que van a recibir como jubilación un tercio de lo que ganan hoy y que, en vez de meter su plata en ahorros tradicionales, optan por comprar una vivienda, pues se considera una inversión segura. Según los cálculos que hicimos en el Observatorio, la rentabilidad de los que invierten en vivienda está entre el 5% y el 12%. ¿Qué otra inversión te entrega eso? Ahora, en el caso de los fondos de inversión inmobiliarios, que es un paquete que crea una institución financiera que junta plata de distintas personas, bueno, esas inversiones rentan hoy día UF más 5%. Imagínate ese monto asegurado por 7 años, que es el período en que no puedes sacar la plata. Todo esto hace que personas que tienen la posibilidad de pedir crédito hipotecario o tienen cierto capital invertido ahorren en ladrillos. El correlato de todo esto es un aumento en el precio de la vivienda porque, como ésta se valora por su capacidad de generar flujo, hay mucha demanda por suelo para desarrollo de proyectos habitacionales.
“El beneficio de Penta Seguros al tener 1.200 departamentos no es el ladrillo ni la propiedad, sino la capacidad de esos miles de departamentos de generar un flujo de dinero todos los meses”
-Cuando dices mucha demanda por suelo, ¿significa alta demanda por construir?
–Nuestros cálculos muestran que casi el 50% de los departamentos nuevos que se compran en Santiago son para inversiones. Esto significa que el mercado inmobiliario tiene prácticamente el 50% de la demanda relativamente asegurada. De esta manera, el dinamismo que va a tener el mercado inmobiliario es altísimo, pues, además de tener mucha demanda asegurada, hay capitales que entran para financiar los proyectos (fondos financieros, por ejemplo) y que hacen que las inmobiliarias puedan financiar a un costo mucho más bajo que cuando dependían de los créditos bancarios.
-¿Cuáles son las consecuencias sociales de transformar la vivienda en un negocio?
-Las consecuencias son súper claras. La brecha entre los ingresos de los hogares y el precio de la vivienda se ha ido ampliando cada vez más, lo que afecta a su vez el precio de los arriendos. Como resultado, tenemos un crecimiento importante del déficit habitacional y un aumento relevante de las personas que viven en campamentos. Se suele creer que quienes viven en campamentos son personas marginadas de la sociedad, migrantes sin trabajo. Pero en nuestros estudios hemos entrevistado personas que tienen empleos formales; trabajan en municipios, en bombas de bencina, etc. Es decir, se ha generado un fenómeno de expulsión que no afecta solo a los grupos más vulnerables , sino que a un segmento social más amplio.
-En Independencia, Santiago Centro y Estación Central se observa más compra de departamentos por parte de grandes y micro inversionistas. ¿Qué dicen sus estudios sobre lo que está pasando en esas comunas?
-Que hay déficit habitacional no solamente en los primeros dos quintiles, que es la población más vulnerable, sino que también en los quintiles más altos. Otra manifestación del problema se puede identificar al analizar el perfil de los arrendatarios. Datos actualizados nos indican que el perfil de los arrendatarios es mucho más amplio que el del típico profesional que se va a arrendar un departamento al centro de Santiago. Mi colega Felipe Link determinó cinco tipos de arrendatarios, entre los cuales están los profesionales, pero también hay personas de tercera edad, inmigrantes y grupos vulnerables con hijos. Hay segmentos de arrendatarios que tuvieron muchos problemas, sobre todo en la crisis, y que tuvieron que irse a allegar a la vivienda de los papás, de familiares, o personas que no tenían ese tipo de redes y que se fueron a los campamentos. Actualmente tenemos un déficit histórico: la CASEN 2020 nos muestra que se necesitan alrededor de 457 mil viviendas, y a esas hay que agregarle los campamentos, que son 81 mil más.
“Casi el 50% de los departamentos nuevos que se compran en Santiago son para inversiones.”
-La Cámara Chilena de la Construcción, y también algunos académicos, se han resistido a identificar la acumulación de propiedades y el rentismo como factores determinantes del déficit habitacional. ¿Qué piensas?
-Evidentemente, no se puede decir que el 100% de culpa responde a una sola variable, porque hay muchas causas. El precio de la vivienda ha aumentado por el costo de los materiales, la mano de obra, el incremento del precio del suelo. Pero el rentismo es una causa importante del déficit de vivienda y un problema que no se ha reconocido. Lo que los datos muestran es que hay una causa importante que no es resultado de factores urbanísticos, como el suelo, la regulación, menor densidad, sino que financieros.
-¿Cómo actúa el factor financiero?
-En una entrevista con un gerente de una inmobiliaria importante en Santiago, nos decía que la entrada de los capitales financieros (fondos de inversión, empresas aseguradoras, entre otros) transformó la industria, porque permitió a empresas medianas y pequeñas obtener financiamiento a costos mucho más bajos. Antes, pedían un crédito en el banco, hacían un edificio y tenían que vender prácticamente el 80 u 85% para poder empezar el siguiente proyecto. Ahora, como el financiamiento es más barato, generan proyectos simultáneos. Es una transformación brutal de la industria inmobiliaria por el lado de la oferta. En el caso de la demanda, tenemos pequeños inversionistas con uno o dos departamentos, y luego micro inversionistas. Según los cálculos de un colega hay que personas con 80 departamentos. Pero aún no tengo las cifras exactas pues estamos analizando las bases de datos. Lo que sabemos es que hay personas naturales que compran muchos departamentos, empresas que compran edificios completos, y fondos de inversión que están constantemente “haciendo llamados” para que la gente ponga plata. Incluso se puede poner APV, por lo tanto, también habría un beneficio tributario detrás.
-¿Compran edificios completos para arrendar?
-Sí
-En Independencia, Estación Central, Santiago Centro, las empresas aseguradoras, inmobiliarias o fondos de inversión son dueños de un porcentaje importante de los departamentos que se ofrecen. ¿Crees que ello explica la uniformidad de los precios? En la investigación que hizo TerceraDosis en tres comunas (Independencia, Santiago Centro y Estación Central), el valor de los arriendos era prácticamente el mismo: entre 250 y 300 mil pesos para departamentos muy pequeños…
-Eso es parte de lo que estamos investigando. Hay comunas en las que cuales ha habido una concentración de edificios destinados por completo al arriendo, que se conocen como multifamily. Hace 7, 8 años, los fondos propietarios de estos multifamily tenían entre mil quinientas y 2 mil viviendas y hoy poseen más de 18 mil. Todavía es un mercado pequeño, que representa un 2, 3% de la oferta que hay en Santiago. Ahora, es bastante probable que en aquellas zonas donde se están concentrando, representen una proporción importante de la cantidad de vivienda y se transformen en un actor dominante. Lo que sí nos muestran los datos es que cuando los edificios Multifamily entran a ciertos barrios, se genera un proceso de achicamiento del tamaño de las viviendas y un encarecimiento por metro cuadrado.
“Actualmente tenemos un déficit histórico: se necesitan alrededor de 457 mil viviendas y a esas hay que agregarle los campamentos, que son 81 mil más.”
–Un estudio reciente de Nicolás Herrera y Ernesto López mostró que Penta Vida había adquirido más de 1.200 departamentos entre 2011 y 2016. Cifras actuales señalan que esta compañía ha aumentado su inversión en el negocio. ¿Me puedes explicar por qué una compañía de seguros compra 1000 departamentos?
-El beneficio que obtiene Penta Seguros al tener 1.200 departamentos no es el ladrillo, no es la propiedad misma, sino la capacidad de esos 1.200 departamentos de generar un flujo de dinero todos los meses. Fíjate que las tasas de morosidad son bajísimas, 5%, y las tasas de ocupación son altísimas, 95%. Entonces, si multiplicas esos 1.200 departamentos por un promedio de $300.000, ¿qué otra inversión de Penta Seguros es capaz de generar ese flujo mensual con este nivel de certeza? Si metes plata en uno de estos fondos de Penta, de Principal, MetLife, de la empresa que sea, recibes utilidades que las reparten entre sus inversionistas. Tú metes la plata y te dicen “ya, usted no puede sacarla en 7 años, pero le voy a entregar los intereses cada 3, 4, 5 meses”. Entonces ellos te van entregando la UF más el 5%. No hay otro negocio o es muy difícil imaginar otro negocio que te pueda asegurar ese flujo.
-Los edificios multifamily se caracterizan por tener departamentos muy pequeños (30, 40 m2) en los cuales es difícil proyectarse para vivir. Entonces, además de ser un buen negocio para sus dueños, desde una perspectiva de ciudad y calidad de vida, ¿qué función cumplen?
-Hay un segmento importante de jóvenes que comienzan a emanciparse de la vivienda de sus padres a una edad que antes era imposible, entonces ahí los multifamily o estos departamentos más pequeños juegan un rol importante, pues son jóvenes que no quieren o no pueden comprar una vivienda. Por otro lado, también los usan personas que vienen de vuelta de la vida, separados por ejemplo, hombres o mujeres que se fueron de sus casas para vivir en lugares más pequeños y centrales. En estos casos, el departamento se ocupa como un dormitorio principalmente. La gente hoy día está demandando mucho más un rol a la ciudad. Entonces se van a vivir a un departamento céntrico, hacen su vida fuera y solo llegan a dormir. Así, la vivienda cumple un rol básicamente de dormitorio.
-Pero eso es un hotel…
-Bueno, de alguna manera los multifamily actúan así, como espacios para habitantes transitorios, personas que saben que no van a vivir toda su vida ahí, sino que van a estar un tiempo para luego optar a lo mejor a una casa propia. De hecho, en muchos casos los multifamily ofrecen servicios adicionales a sus residentes como catas de vino, por ejemplo, es decir, dan un valor agregado a sus vecinos simulando servicios hoteleros.
-El investigador Nicolás Herrera sostiene que, en las condiciones actuales, con una creciente dificultad de acceso al crédito y alto costo de las viviendas, en poco tiempo ciudades como Santiago van a estar compuestas por comunas de arrendatarios crónicos y otras de rentistas. ¿Estás de acuerdo?
-Creo que es una tendencia que se está dando, pero a largo plazo. Yo siempre opto por no tener una visión tan polarizada, aunque sí es una tendencia.
–Hoy existen alrededor de 80 edificios multifamily en la Región Metropolitana y para 2024 se proyectan 150. Cuando llenamos la ciudad de departamentos pequeños, ¿qué pasó con la vivienda?
-En nuestro instituto hay una tesis de doctorado que habla de la precariedad habitacional. Es decir, ya no existe solo la precariedad social del empleo, sino que también esta otra precariedad. Yo creo que, si esta tendencia se mantiene, y en eso estoy de acuerdo con Nicolás, cada vez vamos a tener una masa de arrendatarios mayor. Pero además está el problema de la calidad del espacio residencial. O sea, en muchos edificios de Estación Central, por ejemplo, tú no solamente tienes un problema del tamaño de la vivienda , sino que también el de la densidad habitacional, lo que genera una serie de conflictos asociados (ver tema).
-¿Cómo se soluciona ello si la financiarización genera acumulación?
-La solución es generar más subsidios. Pero también hay una serie de regulaciones que tenemos que hacer en el mercado financiero. Además, hay que tomar en cuenta que hay gente que tiene 7, 10, 20 departamentos y que solo un cuarto de ellos paga contribuciones. Entonces tenemos que regular los incentivos tributarios y el mercado financiero. Yo no soy partidario de que haya que terminar con esto, pero sí que tienen que contribuir y pagar por sus externalidades negativas.
-Pero los subsidios al arriendo son una solución que se alinea con los intereses del sector financiero, pues de alguna manera ‘normalizas’ el arriendo. Para los dueños de los multifamily esa política es una ayuda.
-Uno podría pensar eso, pero fíjate que el subsidio de arriendo en la Región Metropolitana tiene apenas un 50% de activación. Entonces hay que avanzar en una política de arriendo, mejorar el subsidio y poner a disposición de las personas viviendas a precios accesibles. Existen muchos ejemplos de políticas en este sentido en el mundo que podemos adaptar. Lo importante es no constreñir o reducir la oferta de viviendas
-Cuando uno se propone financiar el acceso a la vivienda a través del arriendo, ¿no estamos más bien incentivando el negocio del arriendo?
-No necesariamente, depende del tipo de política. Por ejemplo, podrías generar una herramienta para las familias que les permita ahorrar para pagar el pie de una propiedad, mientras les subsidias su arriendo por un determinado plazo.
-Estudios de la CCHC plantean que comprar una vivienda en Chile se ha vuelto “severamente inalcanzable” para las familias promedio, pues requerirían créditos hipotecarios de 45 años, y eso no solo en Santiago, sino también en ciudades como Concepción, La Serena, Temuco, Valparaíso. Considerando ello, ¿el subsidio al arriendo es una solución al déficit habitacional o más bien un parche porque en realidad no sabemos qué hacer?
-No estoy de acuerdo. Yo creo que, en un momento de urgencia, lo importante es asegurar el acceso a la vivienda, pues hay un aumento de la población viviendo en campamentos y se han incrementado los allegados. Entonces es importante tratar de asegurar que las personas tengan un acceso independiente de la modalidad que se use. Para esto debemos ocupar un pool mucho más heterogéneo de políticas públicas, entre ellas el arriendo.