28 de abril/ El Mostrador/ En esta columna, el investigador CEDEUS Javier Ruiz Tagle, junto a los académicos Arturo Orellana, Pablo Guzmán e Isabel Zapata indican que la propuesta busca reactivar la construcción y enfrentar el déficit habitacional. Sin embargo, advierten las consecuencias que la flexibilización de normas podría traer, como el encarecimiento del suelo, debilitamiento de la planificación urbana y profundización desigualdades en las ciudades.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo impulsa una propuesta de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que se ha presentado como respuesta urgente a la crisis del sector y al déficit habitacional. Sin embargo, más que una solución estructural, lo que se vislumbra es una batería de medidas que, con la promesa de dinamizar la oferta, podría terminar agravando los problemas.
El primer punto crítico es una premisa instalada, pero débil en la práctica: aumentar la constructibilidad y la densidad reducirá el precio de la vivienda. La evidencia nacional e internacional muestra lo contrario. Cuando se amplían las posibilidades de edificación sin mecanismos que regulen o capturen las plusvalías, suele registrarse un aumento en el valor del suelo. Es decir, se encarece la base sobre la cual se construye, elevando los costos y favoreciendo a quienes ya poseen terrenos, no necesariamente a quienes buscan acceder a una vivienda.
Segundo punto: el mercado inmobiliario no funciona bajo condiciones de competencia perfecta. No basta con aumentar la oferta para que los precios bajen. Existen rigideces, segmentaciones y estrategias empresariales que condicionan el comportamiento del mercado. En este contexto, es perfectamente posible que los beneficios de una mayor densidad no se traspasen a los compradores, sino que se traduzcan en mayores márgenes o en una oferta orientada a segmentos más rentables, como los llamados “nanodepartamentos”.
¿Tercer riesgo? La reducción de exigencias urbanas. Disminuir requisitos como estacionamientos o medidas de mitigación no elimina costos; los traslada. Las experiencias recientes en comunas como Estación Central e Independencia muestran con claridad las consecuencias: saturación de calles, presión sobre el espacio público y deterioro de la calidad de vida. La ciudad termina absorbiendo lo que la regulación deja de exigir.
En cuarto lugar, la modificación de parámetros definidos por los instrumentos de planificación territorial amenaza la coherencia del desarrollo urbano. Los planes reguladores no son arbitrarios; se construyen en función de capacidades reales de infraestructura, servicios y equipamiento. Alterar densidades sin recalibrar estas variables puede generar déficits acumulativos que, nuevamente, recaen sobre la ciudadanía.
El quinto “pecado capital” apunta a los incentivos que genera la propia reforma. Al ampliar plazos y flexibilizar la gestión de permisos, se abre espacio para conductas especulativas, como la retención de terrenos o proyectos aprobados a la espera de mejores condiciones de mercado. En un escenario donde ya existe un importante stock de viviendas sin ejecutar, esto podría retrasar –y no acelerar– la materialización de soluciones habitacionales.
Finalmente, la simplificación de controles intersectoriales, aunque comprensible en contextos de urgencia, no está exenta de riesgos. Reducir los estándares de evaluación puede derivar en proyectos mal localizados, con impactos negativos en movilidad, integración urbana o exposición a riesgos. Son problemas que no aparecen de inmediato, pero cuyos costos se pagan durante décadas.
En conjunto, la reforma parece apostar por una lógica de desregulación como atajo para reactivar el sector. El problema es que ese camino puede terminar siendo más costoso que efectivo. Las ciudades no son solo mercados: son sistemas complejos donde decisiones aparentemente técnicas tienen profundas consecuencias sociales.
Si el objetivo es enfrentar el déficit habitacional de manera sostenible, la discusión no puede limitarse a construir más, sino a cómo, dónde y para quién se construye. De lo contrario, corremos el riesgo de retroceder en lugar de avanzar.
Leonardo Romero
