Línea 3 del Metro: Entre la ganancia privada y la equidad

Revista Heureka/23 de enero 2019/ Por Javier Ruiz-Tagle y Juan Carlos Muñoz, profesores de la Universidad Católica (Instituto de Estudios Urbanos y Departamento de Ingeniería de Transporte, respectivamente), e investigadores del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS).

La reciente inauguración de la Línea 3 del Metro de Santiago, que unirá Quilicura y La Reina con un trayecto de 22 kilómetros y 18 estaciones, es sin duda una buena noticia. Las personas poco a poco se beneficiarán al acceder a una nueva forma de movilidad, pero el suelo de la capital ya vive hace años el impacto de estas inversiones públicas ¿Quién se beneficia de las alzas de los terrenos aledaños a la nueva línea? ¿Existe potencialidad redistributiva desde dichas alzas?

Inversión pública, ganancia privada

Es sabido que las nuevas líneas generan plusvalías. Agostini y Palmucci (2008) muestran alzas en tres momentos del desarrollo del Metro: entre 3,3% y 4,4% por el anuncio, entre 4,5% y 5,7% por definir las estaciones, y 30% al inaugurarlas. Pero ¿cuánto invierten los dueños para que sus propiedades suban de precio? El suelo en sí mismo no tiene ‘valor’, ya que no hay trabajo productivo antes de su transacción, y sus propietarios son agentes pasivos que no participan en la creación del valor del cual se apropian. Al no haber costo de producción, en el mercado del suelo los precios se fijan únicamente debido a la interacción global de los agentes que participan en éste.

El proceso de urbanización en sí mismo genera fuertes plusvalías en el suelo, tanto por inversiones concretas, como por cambios normativos para una mayor densidad. Cuando se inaugura una línea de Metro, generalmente se combinan los dos tipos.

Un estudio reciente de López et al. (2019) muestra que  dicha inversión estatal aumenta en un 5,5% promedio las ganancias de los propietarios de suelo circundantes, y en un 25,6% promedio las ganancias de los desarrolladores inmobiliarios, debido a su capacidad de construir al máximo de densidad que permiten los Planes Reguladores Comunales (PRC). Además, cada punto de aumento en el Coeficiente de Constructibilidad, instrumento que regula el máximo de metros que se pueden construir sobre un terreno, aumenta en 6.1% las ganancias del suelo. Dicho coeficiente depende del PRC y se define para distintas zonas de cada comuna.

Entonces, ¿es justo que la inversión pública termine en ganancias privadas? En muchos países existen instrumentos que permiten al Estado recuperar parte de las alzas de precios, lo que se denomina “Recuperación de Plusvalías”. Y estos recursos se destinan a financiar obras concretas, lo que colabora en la transparencia del proceso y su aceptación pública. En Chile no existen este tipo de instrumentos, el Estado hace un 100% de inversión sin capturar casi nada, con excepción de los tímidos re-avalúos fiscales y de una Ley de Aportes al Espacio Público que aún no se implementa.

Un modelo de equidad social

A través de una investigación financiada por el Centro de Políticas Públicas de la UC ¹, planteamos utilizar el mecanismo de Recuperación de Plusvalías para financiar la inclusión de viviendas sociales en áreas consolidadas. En Chile, la principal consecuencia de las alzas de suelo es la exclusión de la vivienda social, dado que la localización de ésta depende de un subsidio de monto fijo.

La utilización masiva de este sistema llevó a conocidos problemas: fuerte segregación residencial, y grandes diferencias de calidad en el entorno residencial de ricos y pobres. Hoy, la disminución de la segregación o ‘integración social’, se ha vuelto foco de debate público y objeto de numerosas propuestas. Sin embargo, ninguna de ellas aborda los problemas del financiamiento ni de las constantes alzas de precios.

Nuestra propuesta plantea obtener financiamiento desde las mismas alzas de precios, contribuyendo a contrarrestar su principal consecuencia. A partir de un modelamiento económico con tres mecanismos: (1) modificación al sistema de contribuciones, (2) impuestos específicos a la venta y (3) venta de derechos adicionales de construcción, logramos demostrar que es posible recaudar un monto más que suficiente para insertar viviendas sociales en barrios en donde casi no las hay, pagando hasta los valores de suelo más altos de Santiago.

En nueve años se podría absorber las 120 mil viviendas sociales del déficit habitacional de la Región Metropolitana. Así, este sistema podría transformarse en la superación del modelo actual de subsidios, para que la localización de viviendas sociales no dependa de un monto fijo.

Referencias

Agostini, Claudio, & Palmucci, Gastón. (2008). Capitalización Anticipada del Metro de Santiago en el Precio de las Viviendas. El Trimestre Económico, 75(298), 403-431.

López, Ernesto, Sanhueza, Claudia, Espinoza, Sebastián, & Órdenes, Felipe. (2019). Verticalización inmobiliaria y valorización de renta de suelo por infraestructura pública: un análisis econométrico del Gran Santiago, 2008-2011. Revista EURE.

FUENTE: REVISTA HEUREKA